物業管理行業的特點決定了“先業主之憂而憂,后業主之樂而樂”。只要業主有所需,我們就有所應,穿針引線、協調搓和,平日風里來雨里去,絲毫不得懈怠。與那些“一杯茶水一張報”的愜意環境相去甚遠不說,我們的從業人員更要承受來自方方面面的心理壓力。難怪有人曾戲言,做物業比做居委會難!做物業管理人員更難!做物業管理處的領頭人更是難上加難啊!正因為如此,保安公司培養和選拔一名優秀的管理處經理才顯得尤為重要。
業主需證明物業服務企業存在違反合同約定或者法律規定的安保義務的行為、這一行為給業主造成了財產損失、違約行為與財產損失之間存在因果關系。物業服務企業的安保義務源于法律相關規定和合同約定。法定的安保義務主要是在各地的物業管理條例中規定的物業服務企業對違反小區安全管理行為的制止義務以及防止小區內出現安全問題的協助義務。業主可以依據物業服務合同的約定提起違約之訴，也可以依據法律的相關規定提起侵權之訴。當物業服務企業未盡到安保義務時，其向業主行使物業費請求權，業主可以以未盡到安保義務為由抗辯。理由主要為：“未盡到安保義務”是對合同義務的不完全履行，屬于違約行為；但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認定中會根據安保責任范圍以及業主的具體損失來酌情減免物業費。但是這一抗辯的界定是以保安公司管理人的注意義務為標準界定安保義務。因為任意擴大義務范圍會加重物業服務企業的責任，加深物業服務關系雙方的矛盾。
